Журнал ЗАКОН
Когда арендатор получает права и обязанности по договору аренды в порядке перенайма, обязан ли он погасить арендный долг, который до перенайма накопил прежний арендатор? С принятием постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 судебная практика по этому вопросу изменилась так же кардинально, как и внезапно. Во-первых, если перенаем происходит с согласия арендодателя, то накопленный долг по арендной плате теперь по общему правилу должен выплачивать новый арендатор, а не предшествующий. Во-вторых, при перенайме без согласия арендодателя новый арендатор солидарно с предшествующим обязан погасить уже накопленный долг. В статье эти правила критикуются. Первое — потому что оно приводит к непредвиденным последствиям для новых арендаторов, которые получили недвижимость до выхода разъяснений. Второе — потому что оно не дает ожидаемой защиты арендодателю. Так как он не выбирал нового арендатора, можно было бы дать ему возможность привлекать прежнего арендатора к выплате суммы аренды, начисленной после перенайма. Однако ВС говорит о солидарной обязанности лишь в отношении долга, накопленного до перехода права аренды. Также в статье обосновывается вывод о недопустимости применения разъяснений к ситуации, когда право аренды оставляет за собой его залогодержатель.
П.А. Правящий