С момента принятия Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, прошло уже более четырех лет. Данный документ, конечно, не положил конец многочисленным дискуссиям, посвященным выбору законодательной модели решения вопросов, связанных с недвижимостью, однако ориентировал законодателя на коренное и комплексное изменение существующих норм, создание стройной, внутренне непротиворечивой системы норм.
Казалось бы, при наличии тщательно разработанной теоретической основы, утвержденной к тому же на столь высоком уровне, нормотворчество в данной области должно было пойти по определенному заранее намеченному пути. Между тем законодатель, принимая во внимание потребности динамично развивающегося оборота, обоснованно отсрочил реализацию некоторых положений Концепции, а от ряда новаций отказался в принципе.
Постараемся кратко рассмотреть, что же произошло с законодательством о недвижимом имуществе за эти годы.
Многое из того, что было намечено рабочей группой по подготовке Концепции, удалось претворить в жизнь. Так, из Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» исключена норма о возможности совершения сделки с частью объекта недвижимости (вместе с тем подобные нормы сохранились в Гражданском, Земельном, вновь принятых Водном и Жилищных кодексах). Реализованы предложения по исключению из перечня объектов недвижимости, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов. Отрадно, что законодатель не остановился только на ГК РФ, формулировки нового Лесного кодекса в этой части практически повторяют Концепцию, внесены также соответствующие изменения и в Водный кодекс. В Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» целиком реализована заложенная в Концепцию идея о распространении ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке объекты недвижимости, отменена ст. 553 ГК РФ, позволявшая производить отчуждение земельного участка отдельно от расположенной на нем недвижимости.
Увы, иногда, сделав первый шаг по пути, намеченному Концепцией, законодатель не торопится продолжать. Так, помещения до сих пор остаются за рамками ст. 130 ГК РФ, вместе с тем объекты незавершенного строительства теперь охватываются понятием недвижимого имущества, хотя и без предложенных авторами Концепции изменений в нормы главы 37 ГК РФ. Не реализованы предложения о привязке размера доли сособственника в общей долевой собственности к установленной законом минимальной норме, соответствующей принципу жизнеспособности, «комплекс недвижимого имущества» не сменил «предприятие», право ограниченного владения земельным участком не включено в перечень вещных прав.
Отраженные в Концепции проблемы, связанные с правовым режимом жилых и нежилых помещений, соотношения таких объектов, как «помещение» и «здание», правовым статусом общего имущества в здании не только не сняты, но и усилены вновь принятым Жилищным кодексом. Этот акт не только не воплотил в жизнь идеи Концепции, но в части регулирования прав на жилое помещение бывших членов семьи собственника пошел по прямо противоположному пути (вместо предоставления таким субъектам на основании закона или договора ограниченного вещного права, «жилищного узуфрукта», с определением конкретных правомочий в зависимости от статуса бывшего члена семьи и обязательной регистрацией обременения в ЕГРП, установлено, что право пользования жилым помещением по общему правилу прекращается и может быть сохранено по решению суда на ограниченный срок, обременением недвижимости это право также можно считать только условно, ввиду отсутствия права следования и регистрации).
Пожалуй, печальнее всего обстоят дела с реализацией содержащихся в Концепции предложений по реформе системы регистрации прав на недвижимое имущество. Авторами предлагалось исключить из сферы регистрации сделки, оставив только вещные права, с закрытым, закрепленным в ГК перечнем, а также ограниченным списком иных прав (ипотека, рента) и имеющих юридическое значение фактов, ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом и установить прямой законодательный запрет на виндикацию вещи собственником у контрагента по сделке с возможностью оспаривания только самой сделки.
Законодательно данные предложения не поддержаны, вопросы соотношения исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения с исками о признании сделок недействительными решаются пока судебной практикой, а обязательная нотариальная форма даже исключена из Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Молчание законодателя по вопросу конкуренции исков вызывает недоумение. Что касается отказа законодателя от установления обязательной нотариальной формы для ряда сделок, на наш взгляд, такой подход можно только приветствовать, в данном случае положения Концепции вступают в прямое противоречие с потребностями оборота.
Объединение функций регистрации, технического и кадастрового учета в одном органе юстиции также не произошло, хотя определенные сдвиги в этом направлении намечаются: введен в действие Закон «О государственном кадастре недвижимости» и Роснедвижимость в прошлом году передана из ведения МЭРТа в Минюст, которому подчинена и Росрегистрация. Хотя законодатель и не торопится с реализацией Концепции, остается надеяться на то, что он и в дальнейшем будет опираться на идеи, заложенные в этом документе.
Прошедшие годы показали, что Концепция сама, несомненно, нуждается в корректировке, и после принятия новых кодексов и законов, регулирующих вопросы оборота недвижимого имущества, назрела необходимость в новом осмыслении имеющихся и возникающих проблем, связанных с оборотом недвижимости.
Ян Пискунов, главный редактор
|
